Qué No Puede Hacer un Propietario en California: Conozca Sus Derechos como Inquilino

Qué No Puede Hacer un Propietario en California: Conozca Sus Derechos como Inquilino

​Las leyes de arrendamiento de California están diseñadas para proteger a los inquilinos de tratos injustos y garantizar condiciones de vida seguras y habitables. Ya sea en relación con normas contra la discriminación, regulaciones sobre depósitos de seguridad o la protección de la privacidad del inquilino, comprender estas leyes es esencial para cualquier persona que alquile en el estado. Desde las limitaciones legales en los aumentos de alquiler hasta estrictos requisitos de mantenimiento, los inquilinos tienen una variedad de derechos respaldados por la ley. Si tiene dudas sobre algún aspecto de sus derechos, consultar con un abogado especializado en inquilinos en California puede ser invaluable.​
Esta guía proporciona una visión general de los aspectos clave de las regulaciones de arrendamiento en California, ayudándole a navegar sus derechos y responsabilidades como inquilino. A medida que avance en la lectura, comprenderá cómo estas leyes pueden beneficiarle y cómo abordar eficazmente posibles problemas.​

Leyes Contra la Discriminación

Según el código civil de arrendador-inquilino de California, los propietarios tienen prohibido discriminar a inquilinos o solicitantes basándose en características protegidas específicas. Estas protecciones provienen de la Ley Federal de Vivienda Justa de 1968 y la Ley de Empleo y Vivienda Justa de California. Ambas leyes garantizan igualdad de oportunidades en la vivienda, protegiendo a los inquilinos de prácticas como la denegación injusta de solicitudes de alquiler o la modificación injusta de los términos del contrato.​
La discriminación basada en raza, origen nacional, religión, sexo, identidad de género, orientación sexual, estado civil o discapacidad no está permitida. Las acciones prohibidas pueden incluir negarse a alquilar, cobrar depósitos más altos o acosar a los inquilinos basándose en estas características. Por ejemplo, un propietario no puede imponer tarifas adicionales porque un inquilino tenga hijos ni negar modificaciones necesarias para acomodar discapacidades, como rampas para sillas de ruedas.​
Ordenanzas locales en ciudades como Oakland y Los Ángeles a menudo amplían aún más las protecciones. Algunas áreas prohíben indagar sobre antecedentes penales o estatus migratorio durante el proceso de alquiler. Preguntar sobre el idioma principal o el estatus de veterano para excluir a inquilinos también puede conllevar consecuencias legales.​

Restricciones sobre Depósitos de Seguridad y Tarifas de Solicitud

California impone regulaciones estrictas sobre los depósitos de seguridad y las tarifas de solicitud para proteger a los inquilinos de prácticas financieras injustas. Tanto los inquilinos como los propietarios deben comprender estas reglas para evitar disputas.​

Límites en los Depósitos de Seguridad

Los propietarios pueden cobrar un depósito de seguridad máximo equivalente a dos meses de alquiler para unidades sin amueblar y tres meses de alquiler para alquileres amueblados. Sin embargo, los inquilinos en servicio militar activo se benefician de límites reducidos: un mes de alquiler para apartamentos sin amueblar y dos meses de alquiler para los amueblados. Por ejemplo, si el alquiler mensual de una unidad sin amueblar es de $1,800, el depósito no puede exceder $3,600. Estos límites aseguran que los inquilinos no enfrenten cargas financieras excesivas al asegurar una vivienda.​

Depósitos No Reembolsables y Plazo de Reembolso

La ley estatal prohíbe a los propietarios etiquetar cualquier parte de un depósito de seguridad como no reembolsable. Todas las deducciones deben alinearse con propósitos permitidos, como alquiler impago, costos por daños que excedan el desgaste normal, limpieza para devolver la unidad a su condición inicial o reparaciones acordadas en el contrato. Cualquier porción no utilizada, junto con una declaración detallada de las deducciones, debe llegar al inquilino dentro de los 21 días posteriores a la mudanza. El incumplimiento puede resultar en sanciones, subrayando la importancia de manejar adecuadamente los depósitos.​

Regulaciones de Tarifas de Solicitud

Las tarifas de solicitud de alquiler no pueden exceder $52 a partir de 2021, y los propietarios solo pueden cobrar esta tarifa si la propiedad está vacante. Estas tarifas ayudan a cubrir gastos de evaluación como verificaciones de crédito y antecedentes, pero no deben superar el costo de esos procedimientos. Los inquilinos que pagan tarifas de solicitud merecen transparencia sobre cómo se utilizan sus pagos.​

Control de Alquileres y Restricciones en Aumentos de Alquiler

California protege a los inquilinos con leyes integrales de control de alquileres diseñadas para prevenir cargas financieras repentinas o excesivas. Varias regulaciones estatales y locales limitan los aumentos de alquiler y protegen a los inquilinos de prácticas injustas por parte de los propietarios.​

Aumentos de Alquiler Ilegales

A nivel estatal, el código civil de arrendador-inquilino de California impone límites estrictos sobre cuánto puede aumentar el alquiler anualmente. Bajo la Ley de Protección al Inquilino de 2019 (AB 1482), la mayoría de las unidades de alquiler tienen un límite del 5% más el aumento local del costo de vida, sin exceder el 10%. Propiedades construidas antes de 1979 en ciudades como Los Ángeles y San Francisco están sujetas a ordenanzas adicionales de estabilización de alquileres. Estas leyes limitan los aumentos de alquiler a porcentajes que generalmente oscilan entre el 3% y el 8% anualmente.​
Los propietarios deben notificar por escrito a los inquilinos al menos 30 días antes de cualquier aumento inferior al 10% o 90 días para aumentos mayores si son legalmente permitidos. Incrementos de alquiler por encima de estos límites, sin exenciones justificables, se consideran ilegales. Los propietarios que intenten eludir estas restricciones enfrentan sanciones y disputas con los inquilinos.​

Aumentos de Alquiler Retaliatorios

Cuando los inquilinos ejercen sus derechos legales, los propietarios podrían intentar penalizarlos mediante aumentos de alquiler en represalia u otras acciones similares. Ejemplos de represalias incluyen aumentar el alquiler después de que un inquilino haya reportado condiciones inseguras o presentado quejas por violaciones al código de vivienda. La ley en California presume que hubo represalia si ocurren acciones negativas dentro de los 180 días posteriores a que el inquilino haya ejercido un derecho legal.
Los propietarios que incurran en represalias pueden ser responsables de pagar hasta $2,000 por cada acto de este tipo. Esta cantidad puede ser mayor si el inquilino es una persona mayor o con discapacidad. Por esta razón, se recomienda que los inquilinos documenten cada incidente de posible represalia y consideren buscar asesoría legal especializada para proteger sus derechos.

Privacidad del Inquilino y Regulaciones de Ingreso

La ley de California garantiza que los inquilinos tengan derecho a la privacidad en sus hogares alquilados. Los propietarios deben cumplir con reglas estrictas para acceder a las propiedades en renta, respetando los derechos del inquilino según diversos marcos legales.

Requisitos de Notificación para el Ingreso a la Propiedad

Los propietarios no pueden ingresar a la propiedad alquilada sin cumplir con estándares específicos de notificación. Deben proporcionar un aviso por escrito al menos 24 horas antes del ingreso por razones no urgentes, como reparaciones o inspecciones. Para mostrar la propiedad a compradores o inquilinos potenciales, se requiere un aviso por escrito de 48 horas. Los avisos deben indicar claramente el propósito, la fecha y la hora de la visita.
La entrega del aviso puede hacerse en persona, dejarse en un lugar visible en la propiedad o enviarse por correo. Si se envía por correo, se deben agregar cinco días adicionales al período de notificación. El ingreso debe realizarse durante el horario laboral regular, a menos que el inquilino acepte otro horario, lo que ayuda a minimizar interrupciones en la rutina del inquilino.

Prácticas de Ingreso Prohibidas

Los propietarios tienen prohibido ingresar a las unidades de alquiler sin justificación o consentimiento adecuado. La ley de California no permite el ingreso fuera de emergencias, abandono de la propiedad o cumplimiento de una notificación legal. Cualquier intento de ingreso no autorizado, como inspecciones aleatorias o acoso, infringe los derechos del inquilino.
Interrumpir repetidamente a los inquilinos sin razones válidas puede considerarse acoso bajo la ley. Los propietarios que utilicen tácticas de intimidación para obtener acceso injustificado podrían enfrentar consecuencias legales, ya que estas acciones socavan la confianza entre las partes.

El Rol de los Representantes Legales

Los profesionales legales pueden asistir cuando los propietarios violan las regulaciones de privacidad. Ayudan a los inquilinos a entender sus derechos bajo el código civil de leyes de arrendadores e inquilinos de California y a tomar medidas legales contra ingresos no autorizados. Al navegar por reglas complejas, los abogados ayudan a presentar quejas, solicitar indemnizaciones o negociar soluciones, reforzando así el derecho del inquilino a un espacio de vida tranquilo y sin interrupciones.

Mantenimiento y Reparaciones

La ley de California protege a los inquilinos al asegurar que las propiedades alquiladas se mantengan habitables. Los propietarios deben atender los problemas de mantenimiento con prontitud y no pueden ignorar obligaciones de reparación esenciales.

Negligencia en Reparaciones Vitales

Las propiedades en alquiler deben cumplir con estándares básicos de habitabilidad bajo el código civil de California. Esto incluye contar con plomería, electricidad y calefacción funcionales, así como techos y ventanas seguras. Problemas como goteras, moho o riesgos eléctricos no pueden dejarse sin resolver si afectan la seguridad o comodidad del inquilino. Por ejemplo, no reparar un calentador dañado en invierno podría considerarse negligencia.
Los inquilinos tienen recursos legales si los propietarios ignoran solicitudes de reparaciones críticas. Pueden reportar violaciones a las autoridades de vivienda o, en ciertas circunstancias, realizar las reparaciones necesarias y deducir el costo del alquiler. La documentación de las solicitudes y respuestas de reparación es fundamental en estos casos.

Responsabilidad por el Desgaste Normal

Los propietarios son responsables del desgaste normal en las unidades de alquiler. Esto incluye el deterioro gradual por uso estándar, como alfombras desgastadas, pintura descolorida o marcas leves. Los propietarios no pueden exigir a los inquilinos cubrir los costos asociados con estos desgastes. Por ejemplo, un inquilino no es responsable por manijas desgastadas o encimeras decoloradas.
Las deducciones del depósito de seguridad solo deben aplicarse a daños que excedan el desgaste normal, como agujeros grandes en las paredes o manchas importantes en la alfombra. La ley estatal requiere que los propietarios proporcionen listas detalladas y recibos para tales deducciones con el fin de garantizar la transparencia.

Términos Prohibidos en Contratos y Acciones de Represalia

Los propietarios en California deben cumplir con leyes estrictas destinadas a proteger los derechos de los inquilinos. Entre estas regulaciones se incluyen las que impiden la inclusión de cláusulas injustas en los contratos de arrendamiento y la adopción de medidas retaliatorias.

Renuncia a los Derechos del Inquilino

La legislación de California prohíbe que los propietarios exijan a los inquilinos renunciar a sus protecciones legales. Cualquier cláusula en un contrato de arrendamiento que busque eludir derechos garantizados —como el derecho a condiciones habitables o a la privacidad— carece de validez legal. Por ejemplo, no se puede obligar a un inquilino a aceptar vivir en condiciones peligrosas o firmar acuerdos que impidan reportar problemas de salubridad. Aunque un inquilino firme un contrato con esas cláusulas, la ley sigue protegiendo sus derechos.

Represalias Contra Inquilinos

Acciones como aumentos repentinos del alquiler o la interrupción injustificada de servicios no pueden utilizarse como represalia contra inquilinos que ejercen sus derechos legales. La ley de California presume que existe represalia si ocurren acciones adversas dentro de los 180 días posteriores a una queja o denuncia sobre condiciones de habitabilidad. En tales casos, los inquilinos pueden presentar quejas formales o iniciar procesos legales para reclamar daños y perjuicios. También se prohíben otras formas de represalia, como amenazas, intimidaciones o intentos de desalojo sin fundamento.

Manejo de Pertenencias del Inquilino

La ley de California exige que los propietarios manejen adecuadamente las pertenencias de los inquilinos, especialmente en situaciones de abandono de la unidad. Existen normas específicas que regulan este proceso y que buscan mantener la legalidad y el respeto hacia la propiedad del inquilino.

Reglas para Bienes Abandonados

Si un inquilino deja pertenencias en la propiedad después de mudarse, el propietario debe emitir un aviso por escrito que describa los objetos, indique el lugar donde se almacenan, explique cómo recuperarlos, especifique cualquier tarifa de almacenamiento, e incluya una fecha límite para reclamarlos —normalmente entre 15 y 18 días. Esta notificación le otorga al inquilino la oportunidad de recuperar sus objetos mientras se asegura la transparencia del proceso.
Si los bienes no se reclaman dentro del plazo establecido, el propietario puede disponer de ellos. Las opciones incluyen vender los artículos para cubrir rentas no pagadas o costos de almacenamiento, donarlos o desechar aquellos que no tengan valor. Cumplir con estas directrices garantiza que las acciones del propietario se mantengan dentro del marco legal y respeten la relación arrendador-inquilino.

Divulgaciones Requeridas

Los propietarios en California están obligados a proporcionar ciertas divulgaciones a los inquilinos con el fin de garantizar seguridad y transparencia en los acuerdos de alquiler. Omitir o no cumplir con estas divulgaciones puede acarrear sanciones o problemas legales.

Materiales Peligrosos y Moho

Las viviendas construidas antes de 1978 requieren una divulgación sobre pintura con base de plomo para informar a los inquilinos de los posibles riesgos. Las propiedades construidas antes de 1979 que contienen asbesto también deben notificarse. Si una unidad ha sido contaminada por drogas como metanfetamina o fentanilo, los inquilinos deben ser advertidos sobre los riesgos para la salud. Además, si se detectan niveles peligrosos de moho que afecten la habitabilidad, los propietarios están obligados a informar al respecto. En muchos casos, estos problemas son consecuencia directa del descuido del propietario, como filtraciones sin reparar.

Otras Divulgaciones Obligatorias

Existen otras divulgaciones que los propietarios deben proporcionar más allá de los materiales peligrosos. La ley exige entregar información escrita sobre la presencia de chinches. En los casos donde los servicios públicos, como la electricidad, se compartan entre unidades, los detalles deben explicarse claramente para evitar disputas. Algunos contratos también deben incluir notificaciones sobre posibles demoliciones o si la propiedad tiene antecedentes militares u otros históricos relevantes. También es obligatorio informar al inquilino sobre su derecho a consultar el registro estatal de delincuentes sexuales.

Conclusión

Las leyes de arrendamiento en California están diseñadas para proteger a los inquilinos y garantizar un trato justo en cada paso del proceso de alquiler. Conociendo estas regulaciones, Usted puede defender sus derechos y enfrentar cualquier violación de manera efectiva. Con el respaldo de profesionales legales cuando sea necesario, los inquilinos pueden resolver disputas, responsabilizar a los propietarios y mantener un entorno de vida seguro y digno. Con conocimiento y preparación, Usted puede hacer valer sus derechos con confianza y beneficiarse de las protecciones que ofrece la ley del estado de California.